"Invertir" una casa consisteix a comprar una propietat deteriorada per sota del preu de mercat, augmentar-ne el valor i tornar-la a vendre ràpidament per obtenir beneficis ràpids. Això és diferent de la inversió en desenvolupament, en què el comprador adquireix una propietat en desenvolupament, i després ven o lloga la unitat quan estigui a punt per ocupar-la. Si jugueu bé les cartes, podeu guanyar 50.000 $ o més per tirada i fer-ho en menys de 90 dies.
Passos
Mètode 1 de 3: fer una compra assenyada
Pas 1. Familiaritzeu-vos amb com comprar una casa o un pis
Si ja ho heu fet, ja coneixeu el procés. Si mai no heu comprat una casa, consulteu amb un agent de béns arrels i un assessor financer. Hi ha uns quants passos a l’hora de comprar una casa, de manera que cal entendre aquest procés, com ara: fer una oferta, obtenir una hipoteca, eliminar condicions i prendre possessió.
- Fer una oferta: Atès que les ofertes verbals no constitueixen una venda legalment exigible, heu de redactar una oferta per escrit i donar-la als propietaris i / o als agents immobiliaris. L'oferta estableix el preu, així com els termes i condicions de la venda. Si s’accepta l’oferta, l’oferta es converteix en un contracte de venda obligatori.
- Obtenir una hipoteca: Tret que tingueu a mà moltes quantitats d’efectiu, necessitareu una hipoteca. Hi ha dotzenes de tipus de préstecs, així que examineu els que us puguin funcionar i parleu amb un corredor hipotecari si teniu cap pregunta. Algunes hipoteques (ARM) tenen tipus d’interès especials “teaser” que es mantenen baixos al principi i augmenten significativament després d’un determinat període de temps. Poden ser atractius si teniu previst vendre la casa ràpidament.
- Eliminació de les condicions: Això sol ser el que fa el comprador un cop el venedor ha acceptat la seva oferta. És un moviment legal que el comprador fa (normalment) per comunicar que s’han complert les obligacions assumides per ambdues parts o per qualsevol de les parts.
Pas 2. Comprendre els riscos de canviar la casa
Canviar de casa pot ser arriscat. Esteu incorrent en una gran quantitat de deutes per obtenir un benefici potencial en el futur. Excepte de vegades, aquesta recompensa no es produeix o no es produeix tan ràpidament com us hagués agradat. Podeu estar assegut en una propietat durant més temps del previst, pagant una hipoteca, impostos sobre la propietat i manteniment continu. De vegades, haureu de vendre una casa per menys del que l’heu comprat. Sovint, esteu a mercè d’un tremolor mercat de l’habitatge.
La quantitat d’esforç físic necessari també suposa un risc potencial. Què tan en forma esteu i com esteu disposats a fer una gran quantitat de treballs de bricolatge relacionats amb el canvi de casa? Si mai no heu fet reformes ni solucions, serà una forta corba d’aprenentatge i, com menys se sap, més temps trigareu a invertir la casa
Pas 3. Informeu-vos sobre el mercat immobiliari en què inverteix
Llegiu revistes com Forbes, Entrepreneur i Money; sovint tenen articles sobre béns immobles. Comenceu a entendre com funciona el mercat immobiliari, què constitueix una bona i una mala oferta i com preveure el creixement o contracció futura en el futur.
- El mercat immobiliari és com el mercat de valors. Té les dues coses toro cicles (és a dir, optimisme, creixement i alta demanda) i suportar cicles (que significa pessimisme, contracció i baixa demanda). La diferència és que el mercat immobiliari pot trigar molts anys més que el mercat de valors a canviar d’un cicle a un altre.
- Després de parlar amb almenys tres agents immobiliaris i fer una investigació, si trobeu que el mercat té poca demanda i que tothom i el seu gos semblen intentar liquidar les cases, els preus de l’habitatge cauran i els marges de beneficis cauran amb ells. Aquest tipus de condicions de mercat farien més difícil el canvi de casa.
- Intenteu esperar a un mercat alcista. Espereu a comprar fins que el mercat immobiliari hagi girat enrere i hi hagi més gent que intenti comprar que vendre. Això crearà millors condicions per començar a invertir.
Pas 4. Cerqueu una casa que es pugui millorar substancialment amb la menor quantitat de temps i recursos
No intentes viure en aquesta casa; Esteu intentant comprar-lo, millorar-lo i vendre-lo. Intenteu no connectar-vos a casa. En lloc d’això, considereu-lo purament com un exercici amb finalitats de lucre.
- Una casa amb marge de millora pot tenir un pati deteriorat, una catifa vella, un bon lloc per a un cotxe o altres coses que es poden solucionar amb una mica de diners i una mica de treball dur. Aquest tipus de solucions sovint proporcionen un retorn de la inversió (ROI) excel·lent quan es gira una casa.
- Algunes persones busquen propietats angoixades. Són aquells que el venedor està "desesperat per vendre" per motius com: divorci, fallida, defunció, mal estat de la propietat, retard en els pagaments o altres. Aquests proporcionen al comprador un avantatge inherent sobre el venedor.
- Cerqueu cases que es venguin de la gamma mitjana a superior. El que això significa és l’import on la família mitjana s’ho podria permetre. En general, això significa entre uns 200.000 i 500.000 $ segons la vostra àrea. Voleu aquest rang de preus perquè solen vendre’s més ràpidament: teniu la densitat de població més gran que busqueu aquestes cases de gamma mitjana. Podria ser molt menys o molt més, però això és aproximadament la mitjana. Aquests habitatges solen tenir 3 o més habitacions i almenys 2 banys complets.
- Esbrineu què és el que prefereixen els residents de la zona que voleu comprar. Coses senzilles com l’accés fàcil, l’aparcament fora del carrer, les carreteres sense accés i un barri tranquil poden fer o trencar l’atractiu d’una propietat.
Pas 5. Obteniu un préstec per almenys diversos milers de dòlars més que el preu de la propietat que voleu invertir
Necessitareu aquests diners per a reparacions i millores. Negoci una compra de la propietat i compri. A l’oferta, assegureu-vos de tenir diverses formes de sortir del contracte. El mètode més comú consisteix a posar simplement "subjecte a finançament en una data tal o tal". Si no podeu fer el finançament per aleshores, sol·liciteu una pròrroga abans que expiri el període de contingència de finançament.
Tingueu en compte que hi ha dues dates de finançament diferents: 1 per fer una sol·licitud per obtenir el préstec i 1 per obtenir fons per tancar l’acord. Per protegir el comprador, la contingència s’ha d’estendre fins al tancament del contracte. En general, una contingència de finançament té un termini de 30 dies, de manera que amplieu el termini a menys que sàpiga que podeu obtenir el finançament en aquest període de temps
Pas 6. Doneu-vos una cronologia que descrigui el vostre escenari de venda ideal
El temps és diners i el vostre objectiu és que la casa es renovi i es capgiri el més aviat possible. Per a això, creeu una cronologia que enumeri els temps realistes per contractar, mostrar i vendre. No heu de complir tots els objectius pel camí, però voleu estar a l’estadi. Una cronologia us ajudarà a aconseguir-ho.
- Tingueu en compte quan espereu que s’acabin les reformes importants. Incloeu revisions de progrés periòdiques per ajudar-vos a estar alerta als problemes que apareguin.
- Marqueu blocs de temps quan estigueu disponibles per treballar a la casa, com ara caps de setmana llargs, temps de vacances, etc. que espereu accelerar la feina realitzada.
Puntuació
0 / 0
Mètode 1 Concurs
Com es pot beneficiar de comprar una propietat en mal estat?
Tindreu molta pràctica a l’hora de fer millores a la llar.
Torna-ho a provar. Sens dubte, tindreu el vostre treball tallat per vosaltres, però al final potser no val la pena. No voleu enfonsar tants diners i mà d’obra en una propietat que no amortitzeu el cost. Les vostres energies es podrien gastar millor en un projecte més manejable. Trieu una altra resposta.
El podreu vendre fàcilment en un mercat alcista.
No exactament! És més fàcil vendre en un mercat alcista perquè la confiança és alta. Tot i això, un gran mercat en general no garanteix que pugueu vendre la vostra propietat amb beneficis. Probablement haurà de fer millores a la propietat i comercialitzar-la de manera agressiva als compradors. Torna-ho a provar …
Amb aquest tipus de propietat obtindreu el millor rendiment de la inversió.
No necessàriament! Els marges de benefici de les propietats en mal estat poden ser substancials si es pot negociar un preu barat. Tanmateix, és possible que també hàgiu d'invertir molts diners i mà d'obra en reparacions per obtenir-ne un benefici. Aquests costos poden consumir bona part dels vostres beneficis. Hi ha una millor opció per aquí!
El podreu comprar a bon preu.
Sí! Les propietats en mal estat se solen classificar com a angoixades, cosa que significa que els seus propietaris estan desesperats per vendre. Això significa que és més probable que venguin al vostre avantatge. Teniu moltes possibilitats d’acabar amb l’extrem llarg del pal. Seguiu llegint per obtenir una altra pregunta.
Voleu més proves?
Seguiu provant vosaltres mateixos!
Mètode 2 de 3: Arreglar la casa
Pas 1. Decidiu quin tipus de feina faríeu a casa
Fareu la feina per compte propi o necessiteu un contractista general o un "GC" per fer la feina? Si les reparacions són menors, potser és millor fer-ho tot sol per millorar la propietat de forma ràpida i econòmica. Per a projectes més grans que requereixin llicències de construcció, el millor és contractar un GC. Com ja es va assenyalar, la clau és fer millores, sovint només cosmètiques, que facin que la casa tingui un aspecte molt millor però que no us costi massa.
Pas 2. Feu primer les correccions importants
D’aquesta manera, si el vostre pla canvia (i molt bé podria), heu fet totes les correccions importants i només teniu solucions menors per maniobrar. A més, si el vostre pressupost s’infla, no us faltaran solucions essencials com ara avet de cuina o treball bàsic al jardí, i podeu pressionar per vendre ràpidament.
- Les solucions principals són coses com tornar a connectar la casa perquè no causi cap error i provoqui un incendi o una electrocució; arreglar accessoris trencats com banyeres, dutxes i lavabos; tornar a pavimentar catifes cansades o linòleum accidentat; aperturar forats de paret / sostre / porta; substituir frontisses / mènsules / accessoris, etc. que estiguin solts o trencats; repintar peeling o pintura mal feta; substitució de rajoles trencades / llambordes / graons, etc.; renovar qualsevol cosa que estigui bruta i trencada: les coses cansades preocupen menys que les coses brutes, així que prioritzeu el que més s’ha de fer.
- Busqueu la mà d’obra més barata que pugueu trobar (universitaris o fins i tot vosaltres mateixos) i netejar i reparar la propietat de manera immaculada. Si hi ha diners que queden després d’això, poseu-los en un compte d’estalvi líquid d’alt interès; encara no l’utilitzeu per pagar una part del préstec.
- Les cuines i els banys de remodelació normalment no augmenten prou el valor de la casa perquè els propietaris solen pagar massa per la remodelació.
Pas 3. Treballar les darreres correccions menors
Entre les correccions més menors inclouen el canvi de colors de pintura en una pintura ja decent; canviar els accessoris de treball per altres més moderns; muntar un millor emmagatzematge a l'interior d'armaris, etc. Tot és bo tenir-ho, però no és imprescindible si tens temps i diners.
- Llegiu llibres escrits sobre allò que els compradors busquen a casa. La presentació és molt important: si podeu utilitzar alguns consells de drecera per millorar l’aspecte de la casa, estalviareu temps i diners. Per descomptat, també heu de passar la inspecció del constructor, de manera que cal tenir-ho en compte per a qualsevol problema estructural que calgui abordar.
- Normalment, netejar, pintar i afegir plantes són la forma més barata d’augmentar el valor d’una casa. Una baralla també augmenta el valor més que el preu de la baralla. Substituir els aparells elèctrics i de fontaneria i solucionar qualsevol cosa trencada també és una manera econòmica d’obtenir un bon augment del valor de la llar.
- Coses que probablement podeu fer vosaltres mateixos: tornar a pintar. Arrenceu la catifa vella per trobar terres de fusta dura o tornar a posar-la en catifa. Toca accessoris antics. Pinta zones menors. Canvieu els accessoris. Reparar zones de pati i entrada. Canvieu el color de la porta principal. Afegiu nanses noves.
Puntuació
0 / 0
Prova de mètode 2
Per què podríeu aguantar la remodelació d’un bany?
La feina al bany no es considera una solució important.
No exactament! No tots els treballs al bany són iguals. La remodelació purament estètica no és una solució important. La reparació d’un vàter trencat, en canvi, és una solució important. Endevina-ho de nou!
Remodelar un bany pot ser més car del que val.
Dret! El cost de la remodelació pot ser força desorbitat. Sovint, aquests costos superen el valor afegit de la casa. Seguiu llegint per obtenir una altra pregunta.
Primerament, la remodelació d’una cuina és més rendible.
Definitivament no! La remodelació d’un bany no és molt rendible, però tampoc la reforma d’una cuina. Hauríeu de mantenir aquests dos tipus de millores. Torna-ho a provar …
Els diners dedicats a la remodelació es podrien gastar millor en pagar un préstec.
No, no! Pot semblar la mesura fiscalment més responsable. Feu que els vostres diners vagin més enllà, però, si els introduïu primer en un compte d’estalvi líquid d’alt interès. Acumulareu interessos més elevats sobre els vostres estalvis que sobre el vostre préstec i podreu pagar més del vostre préstec més endavant. Torna-ho a provar …
Voleu més proves?
Seguiu provant vosaltres mateixos!
Mètode 3 de 3: venda de la propietat
Pas 1. Escenifiqueu la casa
Les cases escalonades es poden vendre substancialment més ràpidament que les cases sense escenaris, de vegades fins a un 50% més ràpid. Per descomptat, assegureu-vos que la vostra casa estigui neta, desordenada i organitzada. Intenta que la primera impressió doni una impressió duradora.
- Les cases escèniques sovint es beneficien de colors i funcions molt neutres –– funcions que atrauen a una àmplia gamma de persones sense ofendre a molta gent. Això vol dir molts colors neutres (marrons, cremes, etc.) i mobles poc vistosos. Podeu llogar mobles a una empresa de posada en escena si ho desitgeu o podeu controlar vosaltres mateixos la posada en escena de la casa.
- Traieu tots els efectes personals de la llar. Recordeu, voleu que les persones que veuen la posada en escena creguin que aquesta casa podria ser la seva nova llar amb el temps. Tots els efectes personals, com ara trofeus, quadres infantils, records de vacances i fotos familiars, s’han d’eliminar.
- Feu que la llar sigui atractiva per als sentits.
- Vista: netejar, desordenar, organitzar, deixar espai per a la sala oberta, obrir les cortines, etc.
- Olor: poseu ambientadors als banys, deixeu les flors al vestíbul, poseu una cafetera fresca, etc.
- Toca: apel·la als teus convidats a seure al sofà més suau; assegureu-vos que no quedi pols al voltant.
- So: apagueu tots els generadors sorollosos, els televisors i l'ordinador i, en canvi, poseu música escoltant fàcilment, com ara el jazz.
Pas 2. Mostreu la propietat als compradors potencials
Comenteu-ho amb ells. Si es menciona repetidament un problema concret, consulteu si podeu utilitzar part dels diners que heu estalviat per reparar-lo / millorar-lo. En cas contrari, modifiqueu l'estratègia de venda per distreure'n l'atenció. Aquest pas hauria de durar com a màxim un mes.
Utilitzeu la potència del web i de la vostra xarxa personal si teniu problemes per vendre la casa. No confieu només en el corredor per fer la venda. Publiqueu anuncis a llocs web (Craigslist, Zillow o Trulia són un bon punt de partida) i toqueu les vostres xarxes socials per veure si algú pot estar interessat a mossegar
Pas 3. Vendre la casa per un preu significativament superior al que vau comprar la propietat.
Les molèsties o despeses relacionades amb la propietat ara són un problema del comprador, no pas vostre. Pagar el préstec, ingressar els seus beneficis i prendre unes vacances.
Estigueu disposat a baixar el preu si ningú no mossega. És imprescindible investigar els preus dels habitatges a la zona, sobretot si el preu de la vostra llar està inflat i ni tan sols ho sabeu. Ajustar el preu a una suma més manejable pot significar una venda en poc temps. Pagar una hipoteca i impostos sobre una casa amb un preu car perquè el vostre ego està en la manera de baixar el preu no és una bona manera de guanyar diners
Pas 4. Recordeu que heu d’informar els vostres beneficis a l’IRS
Un import de 100.000 dòlars no reportat pot conduir a una auditoria dolorosa al llarg del camí. És una molèstia, però és una molèstia necessària. Puntuació
0 / 0
Mètode 3 Prova
Què heu de fer si ningú fa ofertes a la vostra propietat?
Fer més millores a la propietat
Definitivament no! Només invertireu més diners en una propietat que no vagi enlloc. És possible que fins i tot us vegeu obligat a augmentar el preu per recuperar els costos, cosa que farà que la venda sigui encara més difícil. Tria una altra resposta.
Enganxeu-vos a les armes i insistiu en el preu de venda
No, no! Si teniu una sort extraordinària, la vostra paciència pot produir una venda al preu de venda actual. Tot i això, al final haureu perdut més diners en pagar la hipoteca i els impostos. Pot ser que superin els diners que heu guanyat mantenint el mateix preu. Trieu una altra resposta.
Baixeu el preu
Sí! Si ningú compra, és possible que estigueu venent per un preu superior al preu de mercat de la vostra zona. Reduïu-lo a un preu més raonable per a la propietat i el barri i és possible que trieu els compradors en poc temps. Seguiu llegint per obtenir una altra pregunta.
Traieu-lo del mercat durant un curt període de temps
No exactament! Fer un descans a la vostra propietat només us perjudicarà. No resultarà més atractiu per als compradors si reapareix però al mateix preu anterior. Feu clic a una altra resposta per trobar la correcta …
Voleu més proves?
Seguiu provant vosaltres mateixos!
Vídeo: mitjançant aquest servei, es pot compartir informació amb YouTube
Consells
- Assistiu a reunions de clubs immobiliaris a la vostra zona. Sovint s’anuncien bé, però una cerca a Google sol fer el truc igual de bé. Apreneu les idees que hi ha darrere de la compra i de la inversió. No pagueu pels costosos cursos de cap de setmana (normalment al voltant de 600 dòlars), tret que realment ho pugueu permetre; normalment impliquen investigacions que podeu fer pel vostre compte.
- També és possible obtenir beneficis donant voltes a una casa nova en lloc d’estar angoixada.
- Proveu una "carrera seca" en què observeu els preus de les cases de la vostra zona i veureu quant podríeu haver guanyat si haguéssiu invertit diners reals. Només després de desenvolupar millors instints i guanyar certa confiança, hauríeu de començar a jugar amb els vostres diners.
- Assegureu-vos d’obtenir l’alliberament d’embargaments de qualsevol contractista que proporcioni els serveis a la propietat. En cas contrari, els subcontractistes podrien establir un embargament a la propietat si el contractista general no els paga.
- La ubicació ho és tot. Una casa bé a la cantonada del carrer principal es vendrà per molt més que una casa impressionant a 5 milles (8,0 km) de qualsevol cosa. Desconfieu de la ubicació en comprar.
- El vostre objectiu és comprar la casa amb un aspecte pitjor per augmentar les possibilitats que pugueu obtenir un retorn de la vostra inversió. En cas contrari, és possible que no pugueu vendre la propietat a causa de l’estat de la resta de cases del barri.
- Aneu regularment a portes obertes els dissabtes i diumenges i vegeu com els professionals posen en marxa cases per vendre. Tingueu especial atenció en les plantes, els colors de la pintura, les comoditats i en com fan que les habitacions siguin més grans traient parets, miralls i limitant la quantitat de mobles de la llar. Fins i tot quelcom tan senzill com col·locar un ambientador de perfum de vainilla a la casa pot fer que sembli més acollidor.
- Assegureu-vos que el vostre crèdit sigui excel·lent per si necessiteu contractar una hipoteca per comprar la propietat.
- Compra propietats que tinguin un títol clar i intenta evitar que els propietaris tinguin contractes. En aquestes situacions, el propietari podria incomplir la seva hipoteca o fer que es posessin embargaments a la propietat abans de ser propietari de la propietat. En algunes situacions, l’avançament pot pagar els embargaments del propietari perquè es pugui comprar la propietat de manera directa i posar-hi el seu nom.
- És possible invertir en una propietat amb 401 milers de dòlars abans d’impostos sense penalitzar els diners que treieu. Tanmateix, primer heu de demanar l'assessorament a un agent fiscal o CPA de l'IRS que estigui ben versat en aquesta tècnica.
Advertiments
- Invertir una casa és extremadament arriscat i podríeu acabar perdent centenars de milers de dòlars, sobre els quals deureu interessos al banc. Proveu-ho només si esteu segur de saber exactament el que feu.
- La idea darrere del canvi és que podeu fer una venda abans que comencin a acumular-se interessos pel vostre préstec. Si us trobeu assegut en un "forat negre", cobreu el millor possible; una pèrdua d’uns quants milers de dòlars no és tan dolenta com una propietat en decadència i una muntanya de deutes de per vida.
