El càlcul de la superfície comercial de l’espai comercial és un procés complicat que requereix una atenció incessant als detalls. Els inquilins han de tenir en compte una sèrie de factors a l’hora de decidir si contracten un contracte d’arrendament, inclosos els metres quadrats generals de l’edifici i les normes regionals. De vegades, els inquilins que no comprenen conceptes importants se sorprenen dels costos ocults i dels espais útils que són més petits del que havien previst.
Passos
Primera part de 3: triar un mètode de mesura
Pas 1. Compareu les tècniques de mesura
Els propietaris poden utilitzar diverses tècniques de mesura diferents per avaluar el metre quadrat d'un espai. Aquests mètodes inclouen:
- Metre quadrat útil o USF: és l’espai que realment ocupa l’inquilí. Els agents de lloguer solen citar aquesta xifra als possibles inquilins, però només representa una part del contracte d’arrendament.
- Metre quadrat de lloguer o RSF: és la combinació del metre quadrat útil i un percentatge del metre quadrat de l'àrea comuna de l'edifici. Les zones comunes, que són parts d’un edifici de què es beneficien tots els inquilins, inclouen el vestíbul, els ascensors, els passadissos i les escales.
- Superfície quadrada bruta o GSF: tota la superfície quadrada de lloguer d'un edifici.
Pas 2. Decidiu quin mètode de càlcul d’espai comercial us convé més
L'Associació de Propietaris i Gestors d'Edificis (BOMA) va simplificar els estàndards de la indústria per mesurar l'espai llogable en edificis comercials el 2010. Els 2 mètodes principals de BOMA són el mètode B i el mètode heretat A.
- Mètode B: el nou mètode de factor de càrrega individual calcula l’espai llogable per a cada llogater utilitzant un enfocament uniforme per mesurar la superfície del sòl. És el mateix per a tots els pisos d’un edifici.
- Mètode heretat A: la norma de 1996 utilitza preus unitaris separats per a la USF i el metre quadrat comú. En alguns casos, pot ser beneficiós per als inquilins optar per aquest enfocament.
Pas 3. Trieu un mètode de mesura en funció del tipus de propietat
Normalment, la tècnica de mesura utilitzada dependrà de l’ús previst de la propietat i del nombre previst d’inquilins. Els edificis d’oficines, centres comercials i altres edificis de lloguer múltiple normalment es mesuraran mitjançant RSF. Els edificis d’un sol lloguer, com ara magatzems o instal·lacions de producció, es mesuren mitjançant GSF. Tanmateix, és possible que no sigui necessari que els propietaris utilitzin un mètode específic per mesurar un espai.
Pas 4. Penseu en les normes d’arrendament regional
La llei federal permet als propietaris mesurar l’espai de lloguer mitjançant qualsevol mètode que desitgin. Tanmateix, algunes zones del país poden tenir regles diferents per calcular la superfície quadrada. Dos exemples destacables són:
- La Junta de Béns Arrels de Nova York (REBNY) permet als propietaris d’edificis maximitzar els beneficis deixant-los apropar RSF el més possible a GSF.
- Zones tropicals: les noves normes expliquen les zones tancades i obertes dels edificis comercials en zones normalment afectades per condicions meteorològiques específiques.
Part 2 de 3: Mesura de la superfície comercial comercial
Pas 1. No doneu res per descomptat
Mesureu vosaltres mateixos l’espai útil. Un error de càlcul per determinar la superfície quadrada us pot costar milers de dòlars durant la durada del contracte d’arrendament. Els estàndards de mesura típics permeten una tolerància a l’error del 2% quan es mesura l’espai comercial. Tot i això, això es pot traduir en molts diners, sobretot en espais grans o cars. Assegureu-vos de mesurar l’àrea amb la màxima cura possible, sobretot si sou l’arrendatari que es pot veure afectat negativament per aquests errors de càlcul.
Pas 2. Mesureu imatges quadrades simples
Per mesurar imatges quadrades comercials per a un espai rectangular, multipliqueu la longitud de la sala en peus per la seva amplada. Per exemple, una habitació que fa 12 peus de llarg per 12 peus d'ample té 144 peus quadrats. Per als espais en forma de L o dividits, podeu mesurar rectangles d'espai de forma independent i, a continuació, sumar les àrees per obtenir una mesura d'àrea total.
Les mesures es poden fer mitjançant una cinta mètrica o un dispositiu de mesura làser
Pas 3. Compte de formes inusuals
Tingueu precaució a l’hora de mesurar seccions d’una habitació de forma irregular. Per dur a terme la mesura, intenteu dividir l'habitació en formes amb àrees fàcils de calcular, com ara rectangles i triangles. L’àrea d’un triangle rectangle es pot trobar multiplicant les longituds dels dos costats no diagonals (els dos units per l’angle recte) i dividint el producte per 2.
- Per exemple, si hi ha una habitació amb una paret diagonal que la travessa, heu d'utilitzar una fórmula més complicada per determinar el metre quadrat de la zona. Si la longitud de l’espai amb la paret diagonal fos de 10 peus i l’amplada de 8 peus, el metratge quadrat de la zona seria de 40 peus.
- Això es deu al fet que la paret redueix la meitat de la superfície quadrada total, que hauria estat de 80 si la sala no tingués cap paret que la creués, a la meitat.
Pas 4. Mesureu les zones comunes
Les àrees comunes s’han de mesurar de manera que es puguin calcular els peus quadrats de lloguer. El metre quadrat d'àrea comuna es mesura utilitzant els mateixos mètodes que el metre quadrat útil, tret que es disposi el contrari a les lleis locals. Les zones comunes poden incloure ascensors, banys, vestíbuls, escales i passadissos. És important destacar que les àrees comunes han d’estar disponibles per a tots els inquilins per utilitzar-les o per treure’n profit. Assegureu-vos de mesurar el metre quadrat total de totes les zones comunes de l’edifici.
Pas 5. Trobar imatges quadrats bruts
El metre quadrat brut mesura l’àrea total de l’espai, inclòs el gruix de les parets exteriors. Per mesurar aquesta àrea, haureu de mesurar la longitud de la paret des de l’exterior de l’edifici i utilitzar aquestes dimensions per calcular la superfície quadrada. El GSF no es redueix per a obstruccions com eixos de ventilació, bigues de suport o eixos d’ascensor. GSF no inclou zones obertes com pàrquings, piscines o zones soterrani sense excavar.
Part 3 de 3: Ús de la informació de la superfície quadrada
Pas 1. Calculeu el factor de càrrega de l'edifici
El factor de càrrega representa el percentatge addicional de metres quadrats afegits a metres quadrats utilitzables per calcular els metres quadrats de lloguer. Per calcular el factor de càrrega, comenceu per trobar el total de metres quadrats útils i llogables de l'edifici en qüestió. Recordeu que la superfície útil útil és la superfície que es pot llogar als inquilins i que la superfície útil que es pot llogar és aquella àrea més les zones comunes. Després, dividiu RSF per USF per obtenir el factor de càrrega.
- Per exemple, si un edifici té 80.000 metres quadrats d'espai útil i 20.000 metres quadrats addicionals d'àrees comunes, el metre quadrat de lloguer seria de 100.000.
- Aleshores, el factor de càrrega es calcularia com a 100, 000/80, 000 = 1,25.
Pas 2. Cercar metres quadrats de lloguer per a una propietat
El metre quadrat que es pot llogar per a una propietat es pot calcular utilitzant el factor de càrrega de l’edifici i l’USF de la propietat. El factor de càrrega es multiplica per l’USF per obtenir el RSF. A continuació, podeu utilitzar el RSF i el preu per peu quadrat per esbrinar la renda mensual.
- Seguint amb l'exemple anterior, imagineu que la propietat es divideix a la meitat entre dos espais comercials. Per tant, cadascun té 40.000 peus quadrats d’espai útil.
- Per trobar RSF, multipliqueu aquesta quantitat pel factor de càrrega, que és 1,25. Això significa que el RSF en aquest cas seria de 40.000 x 1.25 = 50.000.
Pas 3. Ponderar les diferències en propietats comercials
Els preus unitaris poden variar molt segons la ubicació i la classe de l’edifici. El lloguer d’una oficina de 46,5 m quadrats al centre de la ciutat podria superar el lloguer d’un 92,9 m quadrats d’1 000 peus quadrats (10,9 m 2). Els edificis es classifiquen en una de les 3 classificacions estàndard.
- Classe A: són els edificis més prestigiosos de les seccions més exclusives d’una ciutat. Els edificis de classe A tenen rendes més altes que la mitjana.
- Classe B: és la classificació més àmplia. La majoria d’aquests edificis tenen acabats de fins a bons.
- Classe C: les unitats d’aquesta classe són molt funcionals però ofereixen poques comoditats. Els lloguers són generalment baixos.
Pas 4. Calculeu el lloguer total d'una propietat en funció de la superfície quadrada
Els lloguers normalment es basen en RSF o GSF d’un espai. Un cop tingueu aquestes dades, podeu utilitzar el preu de mercat per peu quadrat per determinar el preu del lloguer de la propietat. Continuant amb l’exemple anterior, si la renda fos d’1,50 dòlars per metre quadrat de RSF al mes, la renda seria d’1,50 dòlars x 50.000 = 75.000 dòlars.
