Invertir una casa implica comprar una casa relativament barata (sovint una execució hipotecària), arreglar-la i vendre-la amb beneficis. És un esforç que comporta una sèrie de riscos i algunes recompenses potencialment lucratives. També hi ha molta feina per preparar una casa per al mercat. Si esteu interessats a canviar una casa però no teniu molts diners per pagar un pagament inicial, hi ha altres opcions que us permetran entrar al mercat de la casa.
Passos
Mètode 1 de 6: avaluació de les vostres dades financeres
Pas 1. Avalueu la vostra tolerància al risc
Invertir una casa amb ànim de lucre comporta diversos costos, inclosos el pagament inicial de la llar, la hipoteca, els pagaments d’interessos, els impostos sobre la propietat, els costos de tancament de béns immobles, les inspeccions, els permisos i els honoraris dels contractistes. Aquests costos se sumen ràpidament i és possible que la casa invertida no es pugui vendre amb beneficis. Abans de decidir si voleu tirar endavant una casa, us heu de preguntar:
- Què faràs si la casa no es ven immediatament? Seria possible utilitzar la casa com a propietat de lloguer, per exemple? Si no teniu un pla de còpia de seguretat raonable si alguna cosa falla amb la venda de la casa flipped, potser voldreu tornar a avaluar els vostres plans.
- Els beneficis potencials valen el risc d’una pèrdua considerable? El 2015, les cases amb preus inferiors a 50.000 dòlars americans van registrar rendiments negatius. D'altra banda, les llars amb un preu d'entre 100.000 i 200.000 dòlars americans van obtenir un rendiment brut mitjà del 44%. Tingueu en compte que la venda d’una casa on mai no heu viscut també pot comportar grans pagaments d’impostos, cosa que pot reduir considerablement el vostre marge de benefici.
- Els vostres socis d’inversió poden suportar el risc d’una pèrdua potencial?
- Heu investigat els mercats immobiliaris locals, els costos de remodelació i els permisos? Per tenir una experiència d’èxit d’inversió de la casa, heu d’educar-vos sobre els preus locals de les cases, els districtes escolars, els contractistes responsables i la normativa immobiliària.
Pas 2. Tingueu en compte la vostra capacitat per proporcionar "equitat de suor" i el valor d'aquest treball
L'equitat de suor es refereix a la quantitat de valor que podeu afegir a la vostra llar a causa del vostre propi treball. Per exemple, si sou un teulador expert o lampista amb llicència, potser podeu fer algunes de les reparacions de la vostra llar. Això reduirà la vostra despesa general i reduirà la quantitat de diners que heu de demanar en préstec.
- Assegureu-vos de tenir en compte la quantitat de temps que passareu treballant a la casa invertida. El vostre temps també té valor, i donar voltes a casa de vegades pot trigar mesos de feina. Penseu si altres maneres de passar el temps poden ser més lucratius o més agradables.
- El que és més important, consideraran els socis que participen en la participació financera que la vostra inversió financera té algun valor? En cas afirmatiu, quant de valor es compara amb els seus diners en efectiu?
- Assegureu-vos de complir totes les normatives locals quan realitzeu vosaltres mateixos reparacions domèstiques. Parleu sobre els vostres plans amb un advocat immobiliari o una junta de regulació local si necessiteu aprovació per a qualsevol construcció o reparació.
Pas 3. Conegueu la vostra puntuació de crèdit
Si no disposeu de diners per a una casa flipada, haureu de contractar un préstec per cobrir els vostres costos inicials. Independentment de qui sigui el vostre prestador (un soci, un banc o un prestador privat), haureu de demostrar que teniu la capacitat de tornar el vostre préstec. La vostra puntuació de crèdit reflecteix el vostre historial de crèdit, la vostra capacitat per pagar els vostres préstecs i la vostra càrrega global de deutes. Com millor sigui la vostra puntuació de crèdit, més possibilitats tindreu de garantir un préstec a un tipus d’interès assequible.
- Hi ha uns quants sistemes de qualificació creditícia diferents, però, en general, la vostra puntuació de crèdit serà entre 300 i 850. Com més alta sigui la vostra puntuació, millor serà el vostre crèdit.
- Podeu obtenir un informe gratuït amb la vostra puntuació de crèdit cada 12 mesos visitant
Pas 4. Milloreu la vostra puntuació de crèdit
Si la vostra puntuació de crèdit és massa baixa perquè pugueu obtenir préstecs per a una inversió de casa, és possible que vulgueu dedicar una mica de temps a millorar la vostra puntuació de crèdit. Això pot trigar una mica, però a la llarga podria valer la pena. A més, com millor sigui la vostra puntuació de crèdit, més probable és que pugueu suportar una pèrdua potencial per un canvi de casa. Per millorar la vostra puntuació de crèdit, podeu fer el següent:
- Pagueu els vostres deutes de manera oportuna. Si no teniu un bon historial de pagament del vostre deute, no podreu obtenir un préstec decent per a una casa invertida.
- Mantingueu la càrrega global del deute al mínim. Eviteu mantenir el saldo de la targeta de crèdit si podeu.
- Només tingueu línies de crèdit quan sigui absolutament necessari. No tingueu més targetes de crèdit de les que necessiteu per al vostre dia a dia.
- Protegiu la vostra identitat. Superviseu les transaccions amb targeta de crèdit i la qualificació creditícia per assegurar-vos que un lladre o un pirata informàtic no hagi robat la vostra identitat. Preneu precaucions de seguretat raonables per protegir la vostra informació. Per exemple, no inicieu sessió al vostre sistema bancari en línia tret que estigueu en una xarxa segura i protegida per contrasenya.
Pas 5. Parleu amb un assessor financer
Un assessor financer podrà examinar la seva situació financera actual i ajudar-lo a determinar el risc que es pot assumir com a part d’una inversió inversora. Un assessor financer també us pot ajudar a elaborar un pla per satisfer les vostres despeses, fins i tot si la vostra casa flipada triga molt a vendre-vos o necessiteu reparacions addicionals.
Pas 6. Feu un pla de negoci
Per canviar la casa amb èxit, haureu de prendre les decisions basades en la lògica i la investigació, no en les vostres emocions. Abans de començar el procés de cerca d’un prestador i de compra d’una casa, és aconsellable tenir un pla de negoci sòlid. Aquest pla us haurà de mantenir en el bon camí per fer una inversió encertada, així com proporcionar confiança als vostres possibles prestamistes i socis que podreu obtenir beneficis. El vostre pla comercial hauria d'incloure:
- Un preu màxim de compra de la casa que canviarà.
- Una llista dels barris més demandats on orientareu la vostra cerca. Presteu especial atenció als districtes escolars, a la seguretat dels barris i a la proximitat d’equipaments com ara botigues i transport públic.
- Un cost màxim de reparacions i remodelacions que us podeu permetre.
- Una llista de contractistes fiables, assequibles i amb llicència que poden fer reparacions amb èxit.
- Una estimació raonable del valor després de la reparació (ARV) de la casa invertida. L’ideal seria que el preu inicial de venda no superés el 70% de l’ARV de la casa.
- Una idea de qui és i què volen el vostre comprador. El comprador serà probablement una parella de jubilats? Un empresari jove? Una parella amb fills? Depenent del barri, és possible que els compradors potencials vulguin coses molt diferents d’una casa. Penseu qui serà el vostre comprador probable i què poden necessitar fora de casa. Per exemple, si voleu canviar la casa d’un barri amb un districte escolar fantàstic, us recomanem una remodelació que tingui en compte nens petits.
- Un comprador específic. En alguns casos, és possible que pugueu alinear un comprador abans de canviar la casa. En aquest cas, els vostres riscos són molt menors, igual que els costos generals.
- Un pla sobre com amortitzar el vostre préstec si alguna cosa no funciona. No gireu una casa a menys que pugueu fer front a les vostres despeses, fins i tot si alguna cosa sortís malament amb la vostra venda. Per exemple, és possible que un comprador caigui o que pugueu descobrir un problema amb la base de la casa. Construïu un marge d’error en el vostre pla de negoci i idei possibles maneres d’evitar un retard en la venda de la casa o despeses inesperades.
Mètode 2 de 6: trobar un soci
Pas 1. Localitzeu un soci d'inversió
La forma més comuna d’entrar al mercat sense necessitat d’alegria és trobar un soci d’inversió. Això és especialment important per a aquells que no tenen diners per a l’avançament o reparacions inicials. Un soci d'inversió subministrarà part o la totalitat de l'efectiu inicial a canvi d'una part dels beneficis.
Podeu considerar la possibilitat de trobar un soci que tingui una gran quantitat d’efectiu líquid però que no tingui cap interès a fer les tasques necessàries per comprar o reformar una casa. Tot i que la vostra parella subministrarà diners en efectiu, subministrareu el coneixement i la mà d’obra
Pas 2. Xarxa activament
Per trobar un soci d’inversió, heu de desenvolupar diversos contactes personals i professionals a la vostra comunitat. Feu córrer la notícia que esteu interessats en emprendre una oportunitat d’inversió amb un soci. Algunes maneres de localitzar possibles socis inclouen:
- Investigar inversors immobiliaris actius. Poseu-vos en contacte amb inversors immobiliaris amb èxit i amb experiència que podrien considerar arriscar-vos.
- Unir-se a un club d’inversions immobiliàries. Moltes comunitats locals tenen capítols locals de clubs d'inversió immobiliària. Un cop us uniu, tindreu accés a locals que podrien compartir els vostres interessos i entusiasmes.
- Unir-se a un grup de reunions. Els grups Meetup són clubs socials que de vegades tenen temes específics, inclosos els immobles. Utilitzeu un grup de reunions per ampliar la vostra xarxa social.
- Difondre la notícia entre familiars i amics. Comenteu el vostre somni de canviar de casa amb aquells que ja són a la vostra xarxa social, com ara familiars, amics i companys de feina. És possible que us puguin posar en contacte amb altres persones que comparteixin els vostres interessos o que vulguin invertir en béns immobles.
- Creació del vostre propi club d’inversió immobiliària. Si el vostre barri encara no té un club d'inversors immobiliaris, podeu formar el vostre propi capítol. Anuncieu-vos a Craigslist i a través de llocs web de reunions per trobar persones que tinguin la mateixa idea.
Pas 3. Consulteu un advocat
Quan subscriviu una associació d’inversió, és important que no confieu simplement en acords verbals. Assegureu-vos que totes les transaccions es reflecteixin en un contracte signat. Consulteu un advocat comercial o immobiliari per assegurar-vos que les dues parts estiguin satisfetes amb l’acord. Assegureu-vos de fer exercici amb antelació:
- Qui cobreix quins costos
- Com es dividiran els beneficis
- Qui cobrirà els possibles deutes i passius
- Qui realitzarà tasques concretes (com contractar contractistes)
- Tingueu en compte les lleis de seguretat que regulen la promoció d’inversions, així com la possibilitat de presentar demandes judicials per a inversors si els esdeveniments no es produeixen tal com estava previst
Pas 4. Aconseguiu-ne una a la vegada
Algunes associacions immobiliàries funcionen espectacularment; d’altres fracassen completament. No us connecteu a una associació a llarg termini abans de saber el bé que treballeu amb la vostra parella. En lloc d'això, prengueu-ho d'una casa per vegada i avalueu si la vostra associació té el potencial de ser forta i duradora. Tingueu en compte si el retorn financer ha funcionat o no tal com s’esperava.
Mètode 3 de 6: obtenir un préstec amb diners forts
Pas 1. Investigueu els prestadors de diners forts
Un prestador de diners forts és una empresa que presta diners de particulars a un tipus d’interès i presta aquests diners a altres particulars a un tipus d’interès molt més alt. Hi ha moltes empreses que s’especialitzen en finançar inversions immobiliàries, com ara cases adossades. Utilitzeu la vostra xarxa social o directoris d’Internet per localitzar un prestador de diners a la vostra zona.
Pas 2. Reconèixer els costos afegits dels préstecs amb diners forts
És probable que un préstec amb diners forts sigui el tipus de préstec més fàcil d’assegurar per a un home que no tingui molts diners en efectiu. Tot i això, també és una de les opcions més arriscades. Els tipus d’interès dels préstecs amb diners forts tendeixen a ser molt superiors a les hipoteques bancàries típiques, entre el 8 i el 15%. Això pot reduir seriosament els vostres beneficis potencials d’una casa invertida.
Pas 3. Recolliu els vostres documents financers
Abans que un prestador de diners dur us presti diners en efectiu, haureu de proporcionar-los informació clau sobre la vostra estabilitat financera i els vostres plans per canviar la casa. Probablement voldran examinar els vostres registres fiscals, la qualificació creditícia i els talons de pagament. Teniu a mà els vostres documents per demostrar al vostre prestador que sou una oportunitat d’inversió que val la pena.
Pas 4. Pagueu una quota inicial del 2-10%
Un altre cost afegit dels préstecs amb diners forts és la comissió inicial, sovint anomenada "punts". La majoria de les comissions oscil·len entre el 2-10% del cost de la hipoteca de la casa. Aquests diners proporcionen certa seguretat al vostre prestador i serveixen de demostració de la vostra viabilitat financera.
Pas 5. Capgirar la casa ràpidament
La majoria dels préstecs amb diners estrictes es limiten a la compra i rehabilitació de propietats o construccions i poden durar de sis a 24 mesos. Els préstecs amb diners no són adequats per a inversions a llarg termini a causa de les altes comissions que comporta. El millor és utilitzar préstecs amb diners estrictes en immobles que podreu girar ràpidament per assegurar-vos que no pagueu taxes d’interès altes.
Mètode 4 de 6: assegurar un préstec privat
Pas 1. Penseu en un prestador privat
Un prestador privat és una persona amb diners líquids que està disposat a prestar-vos diners a un tipus d’interès predeterminat. A diferència d’un soci immobiliari que reparteix els beneficis, un prestador privat simplement us cobrarà un tipus d’interès abans de proporcionar-vos l’efectiu. En molts casos, els tipus d’interès d’un prestador privat són inferiors als d’un prestador de diners pesats. No obstant això, és possible que sigui més difícil trobar un prestador privat.
Pas 2. Toqueu la vostra xarxa social per a prestadors
En molts casos, podeu trobar un prestador privat a través de la vostra pròpia xarxa social. Si coneixeu algun familiar, amic o company de feina que tingui efectiu líquid assegut, és possible que pugueu demanar prestat aquests diners i pagar-los interessos. En un escenari ideal, tothom guanya: el vostre prestador podrà guanyar uns interessos addicionals i podreu obtenir beneficis de la vostra casa invertida.
Pas 3. Tingueu en compte els possibles riscos
Si voleu assegurar un prestador privat, assegureu-vos que tant vosaltres com el vostre prestador sou conscients dels riscos potencials d'aquesta transacció. Penseu en què pot passar si no us beneficieu de la casa invertida. Encara podreu fer els vostres interessos? Penseu en les vostres opcions abans de buscar un prestador privat. Per preservar la vostra relació amb aquesta persona, haureu de retornar-les de manera oportuna.
Pas 4. Recordeu que la confiança és fonamental
No aprofiteu un prestador privat si voleu continuar treballant amb ells. La confiança és l’ingredient clau dels préstecs privats i heu de demostrar que podeu mantenir el final de la negociació. Si teniu èxit, el vostre prestador privat pot estar disposat a ajudar-vos a finançar futures inversions immobiliàries.
Mètode 5 de 6: Garantir un préstec bancari
Pas 1. Demaneu un préstec al vostre banc
És menys probable que aquesta opció es produeixi durant la vostra primera experiència de canvi de casa, però val la pena fer-ho. Si teniu un bon crèdit i un pla de negoci sòlid, és possible que el vostre banc us pugui proporcionar un préstec per comprar una casa per canviar. Aquests tipus d’interès probablement seran superiors als d’una hipoteca típica amb un pagament inicial del 20%, però probablement seran inferiors a molts préstecs amb diners forts.
És més probable que un banc presti fons per a la construcció si es pot obtenir un embargament clar sobre la propietat
Pas 2. Parleu del vostre pla de negoci amb el vostre banc
Si teniu alguna esperança d’obtenir un préstec bancari, necessitareu un pla de negoci sòlid. Assegureu-vos de parlar de la vostra investigació amb el vostre banc per veure si us consideren una inversió que val la pena.
Mètode 6 de 6: utilitzar els vostres propis actius
Pas 1. Avalueu els vostres actius corrents
Fins i tot si no teniu molta quantitat d’efectiu líquid per canviar una casa, és possible que tingueu actius que us poden ajudar a obtenir línies de crèdit per comprar una casa de baix cost per canviar. Examineu la vostra llar, els vostres comptes de jubilació i les vostres línies de crèdit per veure si es pot aprofitar algun d'aquests recursos per obtenir un pagament inicial.
Pas 2. Toqueu el vostre IRA
Un IRA (compte de jubilació independent) és un vehicle de jubilació. Hi ha greus sancions fiscals per retirar diners abans dels 59,5 anys. Tot i això, hi ha excepcions per als compradors d’habitatges per primera vegada. Podeu utilitzar fins a 10.000 dòlars del vostre IRA per comprar una casa. Parleu sobre aquesta opció amb el vostre assessor financer per assegurar-vos que utilitzeu correctament els diners i que no incorrereu en sancions.
Tingueu en compte que retirar diners del vostre IRA pot perjudicar el potencial de creixement a llarg termini d’aquest compte de jubilació. Compte amb els riscos que comporta disminuir els vostres comptes de jubilació massa aviat
Pas 3. Penseu en una línia de crèdit de renda variable de la llar
Una línia de crèdit patrimonial (o HELOC) és una opció potencial per a vosaltres si ja teniu una propietat. Un HELOC us proporciona una font ràpida d’efectiu i només heu de pagar interessos pels diners que endevegueu de l’HELOC. Per exemple, és possible que tingueu un HELOC que valgui 75.000 dòlars. Però si endeu 10.000 dòlars d’aquesta quantitat, només pagareu interessos per l’import de 10.000 dòlars.
- Tingueu molta precaució amb el vostre HELOC: si no amortitzeu el vostre préstec de manera oportuna, podreu perdre la vostra llar.
- Tingueu en compte que els tipus d’interès HELOC poden ser superiors als préstecs de prestadors privats.
Pas 4. Penseu en utilitzar targetes de crèdit
Les targetes de crèdit són una altra font d’efectiu ràpid, sempre que tingueu previst pagar-les molt ràpidament. Els tipus d’interès de les targetes de crèdit poden ser molt elevats, entre el 18 i el 20%. Tot i això, no esteu posant en risc cap dels vostres altres actius, com ho faríeu amb un HELOC. Podeu considerar la possibilitat d’utilitzar targetes de crèdit per a compres amb participacions més baixes durant l’inversió d’una casa, com ara comprar materials de construcció a una botiga d’articles per a la llar.
Consells
- Feu sempre les matemàtiques abans de prendre una decisió sobre inversió. Preu també el temps i la mà d’obra.
- Tingueu en compte que pot ser possible que obtingueu un millor rendiment d'altres maneres, com ara utilitzar el vostre temps per fer torns addicionals o invertir el vostre efectiu de recanvi al mercat de valors. Tracteu els béns immobles com només una de les moltes opcions: no us fixeu en béns immobles fins que no ho hàgiu pensat.
Advertiments
- També és extremadament important ser totalment transparent amb els vostres inversors i dir-los que hi ha possibilitat que perdin diners en el vostre acord. L’honestedat és la millor política, sobretot quan inverteix els diners d’altres persones.
- Tingueu en compte que quan recapteu diners per a qualsevol tipus d’empresa en què vulgueu utilitzar aquests diners amb finalitats d’inversió, heu de complir estrictament les directrius federals i municipals. Assegureu-vos de consultar el vostre advocat abans de començar a recaptar diners per a qualsevol empresa que inverteixi la casa.
- No tracteu el canvi de casa com un esquema ràpid enriquit. Tot i que pot ser lucratiu, hi ha enormes riscos. El canvi de casa també és rendible només quan els inversors inverteixen molt de temps i energia en investigacions immobiliàries i millores de cases.
- No talleu cantonades. Contracti contractistes assegurats amb llicència i bona reputació. Inspeccioneu sempre la vostra propietat a fons. Obteniu permisos abans d’emprendre reformes. Ometre aquests passos pot comportar més costos.
