La compra d’un apartament o de qualsevol altra propietat requereix sovint un avançament considerable, cosa que pot dificultar molt l’entrada dels primers compradors a l’escala de la propietat. Hi ha diverses maneres d'intentar assegurar una propietat sense diners, inclosos negociar un preu de compra més alt a canvi de cap dipòsit i obtenir un préstec independent per fer el pagament inicial. Penseu bé en la millor oferta per a vosaltres, ja que el cost general d'un acord sense diners sovint és superior a un acord estàndard.
Passos
Mètode 1 de 3: no trobar ofertes immobiliàries
Pas 1. Negocieu un pagament inicial mínim
Amb qualsevol acord de propietat, l’avanç forma part de les negociacions. La vostra posició de negociació dependrà de la vostra qualificació creditícia i de la vostra situació financera, però hi ha la possibilitat que pugueu negociar un pagament inicial inferior si podeu argumentar amb força.
- Podríeu oferir-vos pagar un preu global més alt per la propietat, però només pagar-ho mitjançant pagaments hipotecaris.
- Podeu demanar que pagueu el pagament inicial a terminis durant el primer any, o bé com a pagament únic, però un any abans de la vostra hipoteca.
- Penseu bé en la millor oferta per a vosaltres i tingueu precaució de relacionar-vos amb un tipus d'interès elevat en lloc d'un pagament inicial.
Pas 2. Assumeix una hipoteca existent
És possible que pugueu negociar per assumir una hipoteca existent. Això implicarà assumir responsabilitats per a tots els pagaments pendents sense necessàriament efectuar un pagament inicial. Aquest tipus d’oferta es coneix com a contracte “subjecte a” i implica que el comprador utilitza el finançament existent del venedor per a l’operació.
- El comprador rebrà el títol de la propietat a canvi d’assumir les obligacions hipotecàries.
- Haureu d’investigar el préstec existent per assegurar-vos que no hi hagi cap clàusula de venciment que impedeixi que un nou comprador assumeixi la hipoteca.
- Suposar una hipoteca pot ser una possibilitat si el venedor no pot fer els pagaments de la hipoteca i vol evitar l'execució hipotecària.
Pas 3. Investigueu les opcions d’arrendament propi
Un contracte d’arrendament pròpia implica que el comprador arrende la propietat al venedor durant un període de temps determinat, abans de comprar la propietat directament. El preu de compra s’acordarà com a part de les negociacions inicials, però no haurà d’efectuar cap pagament inicial quan es traslladi.
- Aquestes ofertes permeten al comprador viure a la casa i acumular la seva qualificació creditícia i els seus estalvis abans de realitzar la compra.
- Un contracte d'arrendament és similar, però només inclou una opció de compra en lloc d'una obligació.
- Tingueu en compte que aquestes ofertes solen tenir un cost global més elevat que una hipoteca tradicional i, de vegades, s’associen amb préstecs depredadors.
Pas 4. Proposar finançament al venedor
De vegades es pot acordar el finançament del venedor si el venedor és propietari de la casa (no té pagaments hipotecaris pendents). Aquest tipus d’operació implica que el venedor es converteixi en el titular de la hipoteca i que el comprador en faci el titular. El comprador realitza pagaments hipotecaris al venedor, tal com s’han negociat.
- Un venedor pot optar per fer-ho si té diverses propietats.
- És possible que pugueu negociar un acord sense diners amb el venedor si volen ajornar l’impost degut a un gran pagament inicial.
- És possible que el venedor obtingui una millor rendibilitat dels pagaments d’interessos que de posar els diners al banc.
Mètode 2 de 3: considerar formes alternatives de comprar una propietat
Pas 1. Intercanviar propietats
Si vostè i el venedor estan interessats en intercanviar propietats, és possible que pugueu negociar un acord sense cap pagament inicial. Pot ser estrany trobar un permut directe per la propietat i és possible que hagueu d’incloure una mica d’efectiu si el valor de la propietat que esteu deixant és inferior al de la propietat que esteu comprant.
Un canvi de propietat pot ser una manera de diferir determinats impostos relacionats amb els guanys derivats de la venda de béns immobles
Pas 2. Utilitzeu actius que no siguin en efectiu
És possible que pugueu acordar un acord amb el venedor per utilitzar actius que no siguin en efectiu en lloc de fer un pagament inicial. Això dependrà completament del venedor, però hi ha casos en què es podria acordar aquest acord. És possible que accepteu passar el cotxe o alguns mobles per cobrir l’equivalent a un pagament inicial.
- Per a algunes persones, és possible que el pagament en efectiu no sigui l’oferta més valuosa.
- Si el valor del que esteu intercanviant és elevat, pot resultar una millor oferta per al venedor que ingressar el pagament en efectiu en un compte bancari amb tipus d'interès baixos.
Pas 3. Utilitzeu el finançament privat
Una forma habitual de comprar una propietat sense diners és utilitzar el finançament privat. És possible que pugueu demanar prestat els diners a un amic o membre de la família o que pugueu obtenir un préstec independent d’una institució financera. Si podeu obtenir un préstec per cobrir el pagament inicial, podeu comprar una propietat sense diners, però amb més deutes per pagar. # * Aquesta pot ser una bona opció si teniu ingressos futurs segurs per pagar els deutes..
- Sovint, els tipus d’interès i les condicions d’amortització del préstec acabaran sent més cars que estalviar i fer un pagament inicial.
- No tingueu la temptació de contractar un préstec d’interès elevat per cobrir un pagament inicial, ja que és probable que us poseu en una situació financera precària.
Pas 4. Refinançar una propietat existent
Si ja teniu propietat, busqueu refinançament de la propietat. És possible que també pugueu obtenir un préstec de renda variable o una línia de crèdit a la propietat. Aquestes opcions solen ser més barates i fàcils d’aconseguir que un préstec nou en una propietat independent. Parleu amb el vostre banc o prestamista hipotecari actual per veure quines opcions teniu.
Mètode 3 de 3: Ús de programes de suport financer del govern
Pas 1. Sol·liciteu un préstec VA
Si teniu dret, podeu sol·licitar un préstec al Departament d’Afers Veterans. Aquests préstecs garanteixen hipoteques de compra i no requereixen cap pagament inicial del comprador. El préstec prové d’un prestador privat, que està garantit pel Departament d’Afers Veterans. Haureu de pagar una comissió de finançament, però generalment es col·loca en el préstec i no és necessària per endavant. La taxa varia, però pot estar entre el 2,15% i el 3,3%.
- Per obtenir la qualificació cal tenir un crèdit i uns ingressos adequats, així com obtenir un certificat d’elegibilitat relatiu al seu historial militar.
- Per ser elegible per a un préstec d'AV, la vostra alta ha d'haver estat honorable, en condicions honorables, o general. Si teniu una descàrrega diferent de l’honrosa o una descàrrega de mala conducta, és possible que se us sotmeti a una revisió. La revisió determinarà si se us concedeix el préstec o no.
- Si us donaven l’alta deshonrosament, no podríeu optar a aquest préstec.
- Podeu utilitzar un préstec de VA per comprar una propietat amb un màxim de quatre unitats familiars. Tanmateix, si compreu una propietat amb més unitats, és possible que hàgiu d’obtenir un préstec comercial.
- Els requisits mínims de servei actiu varien, però es poden consultar aquí:
Pas 2. Penseu en un préstec de la Federal Federal Credit Union
L’Unió Federal de Crèdit de la Marina és la cooperativa de crèdit més gran en termes d’actius i membres, i pot proporcionar préstecs immobiliaris al 100% als membres que compleixin els requisits. L’elegibilitat es limita als membres de l’exèrcit, a alguns civils que treballen als militars i als que treballen al Departament de Defensa dels Estats Units.
- El programa funciona de manera similar al préstec VA, però la comissió de finançament és generalment inferior, al voltant de l’1,75%.
- No es requereix cap pagament inicial, hi ha termes de tarifa fixa disponibles i no cal una assegurança hipotecària privada.
- Els préstecs estan disponibles fins a $ 1, 000, 000 segons les circumstàncies.
Pas 3. Investigueu un préstec per al desenvolupament rural de l'USDA
El Departament d’Agricultura dels Estats Units té un programa de garantia hipotecària molt popular. Malgrat el nom, aquests préstecs per al desenvolupament rural no es limiten a les terres de conreu, no són tots rurals, sinó que estan determinats geogràficament. L'USDA té àrees elegibles designades en mapes en línia que podeu navegar a:
- Cerqueu la vostra zona als mapes i comproveu si hi ha possibilitats.
- La hipoteca prové d’un banc però està garantida per l’USDA.
- Hi ha una comissió de garantia inicial del 2%, però es pot incorporar al préstec.
- Hi ha una comissió de garantia anual del 0,5% del saldo del préstec.
