Comprar cases antigues, reparar-les i després revendre-les amb un benefici es coneix comunament com a “voltejar” una casa. L'èxit del canvi depèn de trobar propietats que tinguin un preu prou baix per permetre obtenir beneficis quan la inversió inicial i el cost de les reparacions es restin del preu de venda final. Hi ha diverses maneres de trobar cases per invertir. En primer lloc, compileu una llista de cases mitjançant recursos en línia, informació de l’oficina del secretari del comtat i consultant un agent immobiliari. Avalueu a fons totes les cases. Abans de fer una compra final, consulteu els professionals i negocieu amb el venedor. Això us ajudarà a trobar el millor preu per obtenir beneficis invertint una casa.
Passos
Primera part de 3: recopilació d’una llista d’habitatges
Pas 1. Obteniu informació sobre els preus mitjans del vostre mercat
El primer pas per trobar cases per invertir és conèixer el vostre mercat. Voleu assegurar-vos que enteneu quin és el preu mitjà a la zona que esteu buscant per tal d’identificar millor les cases poc valorades.
- Mireu una varietat de cases que hi ha actualment al mercat per tenir una idea del preu mitjà. Això no només us donarà una idea de quines cases estan infravalorades, sinó que us donarà una idea de quant hauríeu de vendre una casa reparada.
- També hauríeu d’examinar els factors que afecten el valor d’una casa. La casa és en un barri segur? És a prop d’una escola o d’un districte comercial? Té factors que el fan desitjable per al comprador mitjà? Haureu d’orientar-vos a les cases infravalorades d’aquestes àrees, ja que és més probable que les vengueu per obtenir beneficis més endavant.
Pas 2. Cerqueu cases infravalorades mitjançant eines en línia
Una de les millors maneres de començar a buscar cases per invertir és mitjançant eines en línia. Els motors de cerca en línia us permetran oferir un rang de preus i cercar cases a zones específiques. Comenceu la vostra llista cercant diversos habitatges en línia.
- Podeu cercar cases mitjançant llocs com Zillow, Realtor.com o Trulia. Afineu el motor de cerca perquè apareguin els preus més baixos en primer lloc. Mireu diversos habitatges i deseu llistats d’interès al vostre ordinador.
- Això us donarà una idea d’on solen estar les cases més barates en un barri. Això us pot ajudar a restringir les vostres cerques quan busqueu cases a través d’un agent immobiliari o altres punts de venda.
- Tingueu en compte que les cases poc valorades no sempre són les més econòmiques. Voleu vendre un habitatge inferior al valor de mercat, però que es pugui reparar i revendre per la carretera. La casa més barata d’una zona pot tenir problemes greus i no val la pena la inversió.
- Hi ha alguns llocs web nous en determinades zones del comtat que us poden proporcionar un bon lloc per començar i fan part de la vostra comprovació. BMV fa un gran treball executant equips automàtics i comparant-los amb el preu de llista, de manera que ja es filtren les ofertes inferiors al valor de mercat (o infravalorades). Tot i que totes les ofertes poden no ser grans, us pot proporcionar un bon lloc per iniciar la vostra investigació sobre una propietat potencial. Aquest lloc també proporciona algunes estadístiques útils, com ara vendes de REO i dies mitjans al mercat de la zona. Aquest tipus de números poden donar una idea del que està passant al veí objectiu.
Pas 3. Visiteu l'oficina del vostre secretari del comtat per trobar cases en el procés d'execució hipotecària
Les cases que passen per un procés d’execució hipotecària generalment seran més econòmiques. Les cases embargades són fàcils de girar i potser no necessiten reparacions exhaustives. És possible que pugueu fer una oferta directament al propietari, que pot ser més barata que passar per un agent immobiliari. Podeu visitar l'oficina del secretari del comtat local o l'oficina del secretari del comtat de la zona que voleu comprar per trobar llistats de cases embargades.
Pas 1.
- Parleu amb un treballador de l’oficina sobre com trobar cases embargades. Normalment busqueu un avís de venda, Lis Pendens o un avís d’incompliment.
- També podeu consultar el diari local. Normalment hi ha una secció d’avís públic que us avisa de cases embargades.
Pas 2. Cerqueu cases fora de les grans ciutats
No limiteu la vostra cerca a ciutats més grans. Tot i que les cases de les ciutats tendeixen a vendre per més, encara podeu obtenir beneficis en canviar les cases fora d’una ciutat. Normalment, podeu trobar cases de baix preu entre 2 i 3 hores fora dels límits de la ciutat.
- No vagis massa rural. És improbable que una granja en una zona aïllada es vengui amb un gran benefici. Enganxeu-vos a pobles petits propers a ciutats o àrees suburbanes.
- Si és possible, mireu les cases allunyades de les costes. Les cases de les ciutats del mig oest i del sud tenen preus molt més econòmics que les cases de la costa est o oest.
Pas 3. Configureu un sistema d'alerta automàtic
Si trobeu una casa a un bon preu, voleu ser la primera persona a fer una oferta. Això us pot proporcionar un avantatge sobre la competència. És una bona idea tenir configurat algun sistema d’alerta automàtic. Parleu amb el vostre agent immobiliari sobre un sistema d’alerta automàtic. Si no esteu treballant amb un agent, llocs com Zillow generalment us permeten configurar alertes automàtiques sobre cases d’un preu determinat en una àrea determinada.
Pas 4. Cerqueu cases per vendre pel propietari
Si un propietari necessita vendre una casa ràpidament, pot renunciar a parlar amb un agent immobiliari. Les cases posades a la venda pel propietari es poden vendre més barates. És possible que els propietaris no coneguin el veritable valor de la seva propietat i la deixin anar per un preu molt inferior al valor de mercat. És una bona idea conduir per alguns barris on esteu pensant a comprar cases per invertir. Vigileu els signes que indiquen "En venda pel propietari".
Pas 5. Consulteu un agent immobiliari
Sempre és una bona idea tenir un professional al vostre costat. Si no coneixeu el mercat immobiliari, parleu amb un agent immobiliari sobre com trobar cases per invertir. Un agent qualificat us pot ajudar a orientar-vos cap a cases de qualitat i econòmiques que satisfacin les vostres necessitats.
- Podeu trobar un agent immobiliari en línia o navegant per les pàgines grogues. Podeu llegir les ressenyes d’un agent en un lloc web com Yelp per assegurar-vos que tinguin una sòlida reputació.
- També heu de demanar a altres persones que han canviat de casa una recomanació per a un agent. Un agent immobiliari també hauria d’estar disposat a proporcionar-vos informació de contacte sobre clients anteriors. Parleu amb clients anteriors i feu diverses preguntes per assegurar-vos que un agent immobiliari potencial sigui sòlid.
Part 2 de 3: Avaluació de les possibles inversions
Pas 1. Visiteu diverses cases
No limiteu la vostra cerca quan cerqueu cases per invertir. Visiteu una gran varietat de llars en diverses àrees. Peseu els pros i els contres de cada llar que visiteu perquè pugueu decidir quines llars mereixen la vostra inversió.
- Assistiu a moltes portes obertes al barri escollit. També haureu de parlar amb el vostre agent immobiliari i demanar que visiteu diverses cases en un dia.
- Feu-vos una idea de per què les cases poden ser barates. Algunes cases barates poden necessitar reparacions extenses o estar en mal lloc. És possible que altres cases només necessitin reparacions menors i es puguin reduir el preu a causa d’altres factors, com ara que els propietaris necessitin vendre ràpidament.
Pas 2. No defugiu les cases que necessiten reparacions
És possible que algunes cases tinguin un preu més baix perquè necessiten algunes reparacions. La majoria de les cases que es troben quan es canvien les cases seran fins a cert punt superiors, de manera que no es preocupi per una reparació. Si les reparacions es poden fer de manera ràpida i per un preu més barat, la casa pot valer la pena la inversió.
- Moltes vegades, una casa només necessita reparacions cosmètiques. Un mal treball de pintura, una catifa pobra o una olor forta poden deixar una llar al mercat durant molt de temps. Això farà que la casa tingui un preu baix. No obstant això, problemes com aquest són bastant fàcils de solucionar.
- Investigueu pel vostre compte. Truqueu a diversos contractistes i pregunteu-los quant costen certes reparacions. També heu de preguntar als propietaris o agents immobiliaris si hi ha alguna reparació important que cal fer a la casa.
Pas 3. Feu moltes ofertes
És una bona idea fer moltes ofertes quan cerqueu cases per invertir. Probablement el mercat serà una mica competitiu i no podreu comprar totes les cases en què feu una oferta. Els professionals us aconsellen que utilitzeu la regla 100-10-1. Això vol dir que heu de mirar aproximadament 100 cases, fer una oferta en unes 10 cases i acabar comprant una casa de cada deu.
- No tingueu por de fer ofertes en cases que no siguin la vostra primera opció. La majoria de les vostres ofertes es compliran de totes maneres. Si acabeu amb una casa que no va ser la vostra primera opció, podeu aprofitar al màxim la compra.
- Tot i això, no feu ofertes en cases que sabeu que no voleu. Una casa en un barri molt dolent, per exemple, probablement no sigui una inversió que valgui la pena. Feu només ofertes en cases que creieu que podeu viure amb la resta.
Part 3 de 3: Parlar amb professionals sobre com fer una compra
Pas 1. Feu una inspecció de la casa a les propietats que esteu considerant comprar
No compreu mai una propietat sense fer una inspecció de casa prèviament. Contractar un inspector de casa qualificat per avaluar la casa abans de fer una oferta.
- Un inspector de cases serà un tercer neutral que no estigui interessat a minimitzar els danys per fer una venda. Ell o ella us informarà de la quantitat de feina necessària a casa.
- Una casa que necessita petites reparacions suposa una gran inversió si voleu canviar la casa. Tanmateix, pot ser que una casa que necessiti reformes importants no valgui la pena el seu temps i diners.
Pas 2. Parleu amb un advocat
A menys que tingueu una llicenciatura en dret, no hauríeu de comprar mai una casa sense parlar amb un advocat immobiliari. Hi ha molts tràmits i contractes relacionats amb la compra d’una casa. Un advocat immobiliari qualificat l’assessorarà acuradament i us impedirà prendre decisions de compra deficients.
- Podeu trobar un advocat immobiliari en línia o a les pàgines grogues locals. També heu de parlar amb amics o col·legues que canvien de casa i demanen una derivació.
- Llegiu sempre les ressenyes abans de contractar un advocat per assegurar-vos que escolliu algú amb una sòlida reputació.
Pas 3. Obteniu estimacions sobre els costos de reparació de diversos professionals
Voleu assegurar-vos que el cost de les reparacions no superi els beneficis eventuals d’un habitatge. Truqueu a diversos contractistes amb llicència de la vostra zona. Digueu-los quins tipus de reparacions necessiteu i demaneu-los pressupostos. Calculeu aproximadament el cost total de les reparacions.
- Alguns contractistes no proporcionaran un pressupost gratuït si no sou propietari de la propietat, tret que ja tingueu una relació laboral amb ells. En alguns casos, és possible que se us demani que pagueu una petita quota per obtenir un pressupost per a les reparacions d’una propietat que no teniu.
- Truqueu a diversos llocs i busqueu les tarifes més baixes. Tanmateix, també heu de llegir ressenyes en línia i parlar amb altres clients abans de decidir-vos per un contractista.
- Si hi ha reparacions menors, com ara una mala pintura, penseu en fer-les vosaltres mateixos. Això us pot estalviar una mica de diners quan feu la volta a la casa.
Pas 4. Trencar alguns números per esbrinar quant oferir per a una llar
Voleu assegurar-vos que qualsevol casa que compreu pugui obtenir beneficis. Per esbrinar quant heu d’oferir, haureu de fer matemàtiques senzilles. El vostre agent immobiliari i el vostre advocat haurien de poder ajudar-vos a calcular determinats costos, així com el preu de venda eventual de la vostra propietat.
- Necessitareu el que es coneix com a valor després de la reparació (ARV). Aquest és el preu per al qual es vendrà la propietat, i el vostre agent pot esbrinar-lo tot examinant les vendes recents al barri.
- Voleu que l’ARV sigui aproximadament el 70% del que pagareu per la llar. Multipliqueu el ARV per 0,7 per esbrinar quant heu de pagar per la casa. Per exemple, una casa amb ARV de 200.000 dòlars no s’ha de comprar per més de 140.000 dòlars si no necessita reparacions. Tanmateix, haureu de deduir el cost de les reparacions. Si la vostra llar requereix reparacions per valor de 40.000 dòlars, no la compreu per més de 100.000 dòlars.
Pas 5. Negocieu amb el venedor
Sempre heu de negociar abans de decidir-vos per un preu final. Si negocieu amb el venedor, és possible que fins i tot obtingueu un preu més baix del que volíeu començar. No accepteu el primer preu que demana el venedor, sobretot si és superior al preu màxim que heu calculat.
Aquí és molt útil fer moltes ofertes. Si apareix disposat a deixar anar la venda, és possible que el venedor cedeixi a la seva oferta
Vídeo: mitjançant aquest servei, es pot compartir informació amb YouTube
Consells
- Demaneu sempre una cerca completa del títol abans de pagar en efectiu per canviar una propietat. En cas contrari, és possible que hàgiu de lliurar una batalla judicial per recuperar la vostra inversió si el títol no es pot transmetre legalment.
- Pot passar de 2 setmanes a un any fins que un títol quedi clar. Assegureu-vos que hi hagi una contingència de títol perquè pugueu rescindir si hi ha algun element preocupant a l'informe de títol. Si és possible esborrar aquests elements, és possible que vulgueu continuar, però si no és així, és possible que vulgueu retrocedir.
- Si acabeu perdent diners en donar la volta a una casa, cosa que no és estrany, és possible que vulgueu llogar la casa per un any o dos per guanyar diners extra abans de vendre-la.
