Comprar i invertir béns immobles és una manera popular, encara que d’alt risc, de guanyar diners. Si adquireu una casa a un bon preu, realitzeu algunes reformes estèticament atractives i veniu la casa a un preu superior al que pagareu, podreu guanyar molts diners fàcilment. No obstant això, capgirar la casa no és en cap cas un pla fàcil "enriquir-se ràpidament". Es necessita molta feina, moltes inversions i, fins i tot amb una casa fantàstica, és possible que tingui dificultats per vendre el producte acabat simplement a causa de la fluctuació del mercat immobiliari.
Passos
Primera part de 6: avaluar les vostres capacitats
Pas 1. Avalueu el vostre compromís amb el temps
Invertir propietats no sol ser un concert a temps parcial. La cerca, la renovació i la venda de propietats requereixen molta programació i treball durant la setmana laboral. Si no podeu fer el canvi de feina a temps complet, probablement no estigueu preparat per fer-ho.
Pas 2. Avalueu les vostres pròpies habilitats de renovació
Les millors aletes poden completar tasques bàsiques de renovació, com ara la fixació de forats a les parets o la substitució d’un vàter. Estalvieu molts diners en no esperar a altres persones per completar aquestes tasques. A més, hi ha algunes circumstàncies en què cal solucionar les coses immediatament, de manera que no haver d’esperar a d’altres pot ser un bé valuós. Estalviar diners d’aquesta manera només us pot ajudar. En alguns casos, pot significar la diferència entre fer una venda i haver d’esperar a un altre comprador. Penseu en la vostra capacitat per dur a terme aquestes tasques abans de decidir si el canvi de propietat és adequat per a vosaltres.
Pas 3. Avalueu la vostra capacitat per finançar un flip
Si voleu canviar els béns immobles, heu de comprar la propietat primer i, després, pagar la vostra manera de renovar-la, de manera que necessitareu el finançament per fer-ho. Els bancs generalment no estan disposats a contractar préstecs sense garantia per a aquest propòsit, de manera que necessitareu estalvis, garanties o tots dos per permetre’s cada projecte alternatiu. Si en teniu prou d’estalvi, utilitzeu-lo, però si no, haureu d’utilitzar un préstec garantit, com ara una segona línia de crèdit hipotecària o immobiliària (HELOC). Una altra manera és fer servir un préstec diners o pont, aquest tipus de préstecs són per a inversors immobiliaris i són més fàcils d’obtenir, ja que estan avalats per la pròpia propietat. Els bancs locals no ofereixen préstecs amb diners forts, heu de trobar un prestador privat a la vostra zona. Recordeu que també necessitareu diners per renovar i mantenir la propietat fins a la venda, a més del preu de venda de la propietat.
Els HELOC i les segones hipoteques comporten el risc que perdeu la vostra llar si incompleu el préstec
Pas 4. Assegureu-vos de tenir coneixements sobre el mercat immobiliari
Haureu de conèixer molt bé el mercat immobiliari per aconseguir un èxit. No només necessitareu l'habilitat per identificar propietats de bon preu, sinó que també haureu de saber quan comprar i vendre i on fer-ho, de manera que obtingueu el màxim rendiment dels vostres diners en el menor temps possible. En cas contrari, quedareu atrapats amb una pèrdua de la venda o de mantenir la propietat durant massa temps. Obteniu un coneixement profund del mercat immobiliari de la vostra zona estudiant la llista de béns immobles locals, treballant a la indústria o consultant experts immobiliaris locals.
Part 2 de 6: Comprar un fixador superior
Pas 1. Trobeu béns arrels barats
Podeu buscar béns immobles barats al vostre diari local, mitjançant llistats en línia o cercant hipoteques moroses en línia. La clau per canviar els béns immobles és trobar una casa decent i reparable a un preu prou baix com per valer la pena el vostre temps, esforç i diners.
Les fonts més habituals de béns immobles barats inclouen execucions hipotecàries HUD, vendes regulars d’execucions hipotecàries i vendes curtes. També podeu provar de cercar avisos de defunció i acords de divorci, ja que solen precedir la venda ràpida d’habitatges
Pas 2. Investigueu el barri
A més de la investigació veïnal que determinarà el valor mitjà de mercat de les cases de la zona, també és important conèixer la pròpia zona. Voleu examinar els factors de la comunitat com la qualitat de les escoles de la zona, l’accés al transport públic (si és rellevant per a la vostra comunitat) i altres aspectes que determinaran si aquesta propietat serà atractiva per a, per exemple, una família jove amb nens versus una parella de jubilats que volen establir-se.
El barri us ajudarà a establir el mercat de la vostra llar potencial i voldreu saber si la zona ja té preus en alça, es troba en una fase de transició o té preus relativament baixos. Podeu determinar-ho preguntant als locals o parlant amb un agent immobiliari que conegui el barri
Pas 3. Avaluar la propietat
Abans de finalitzar la compra, voldreu fer una ullada al voltant i demanar-vos a un contractista i / o un inspector de construcció. Un contractista us pot proporcionar una estimació del cost de les reparacions i reformes. Un inspector d’edificació sabrà si pot ser necessari un treball costós, com ara reparacions de fonaments, ja que aquest tipus de reparacions poden arribar a ser increïblement costoses i us superaran fàcilment el pressupost.
- Moltes propietats que apareixen a les subhastes es venen com a "visibles", de manera que no podreu visitar la propietat. Aquestes inversions poden ser excepcionalment arriscades, de manera que és possible que vulgueu evitar situacions en què no pugueu avaluar la propietat en persona.
- Cerqueu contractistes i inspectors cercant en línia o parleu amb algú que treballi en béns arrels. És possible que coneguin un contractista o un inspector fiable que faci una bona feina i us doni una valoració honesta.
- Pregunteu a l'inspector sobre l'estat dels principals sistemes de la propietat (sistema elèctric, sistema de fontaneria, fonamentació i estat del sostre, etc.). Aquests poden ser els elements més costosos de reparar, de manera que és millor esbrinar per endavant si aquests sistemes principals estan en bona forma o no.
- Pregunteu al contractista com és la inversió total. Això us ajudarà a tenir una bona idea de quin tipus de reparacions necessitareu si adquiriu aquesta casa.
Pas 4. Avaluar els costos i el valor
Abans de comprar qualsevol propietat, és important conèixer el pressupost i tenir en compte els costos previstos. Per fer-ho, haureu d’avaluar la propietat per avaluar l’extensió de les reparacions. A continuació, treballeu cap enrere per comparar el valor posterior a la reparació (ARV) d’aquesta propietat amb els costos i les reparacions estimats que haureu de fer.
- Cerqueu en línia o parleu amb un agent de béns arrels local per conèixer el valor de mercat d'altres cases del barri que esteu pensant a comprar. Això us donarà una idea de l'ARV, que us ajudarà a decidir si la vostra inversió pagarà o no.
- Podeu utilitzar una calculadora de remodelació en línia com la que es troba a https://www.remodelingcalculator.org/. Aquesta eina us demanarà informació bàsica, com ara les dimensions de la casa i l'abast de les reformes que esteu disposat a fer, i us donarà una estimació aproximada.
Pas 5. Factor en els costos comptables
A més dels costos de l’equip, la mà d’obra i, per descomptat, la pròpia propietat, hi ha molts altres costos a tenir en compte a mesura que decidiu una propietat. Els costos associats a la propietat d’una propietat que no heu venut s’anomenen generalment costos comptables. Aquests poden incloure impostos sobre la propietat, tarifes de pisos o associacions, assegurances i serveis públics com ara serveis elèctrics, de gas i d’aigua. També haurà de pagar a un agent de béns arrels pels seus serveis, que poden arribar a una mitjana d’entre el cinc i el deu per cent del preu de venda d’aquesta propietat.
- Recordeu que, com més temps mantingueu una propietat sense capgirar-la amb èxit, més se sumaran els vostres costos de transport.
- No totes les cases es venen de seguida. Fins i tot una casa atractiva en una zona calenta pot estar al mercat durant un temps, cosa que pot sumar costos molt ràpidament. És possible que vulgueu tenir un pla de seguretat, inclòs llogar la propietat o viure-hi, per si la venda no es produeix. Alguns experts en propietats immobiliàries aconsellen fer una compra només si esteu disposat / capaç d’aguantar-vos la casa i viure-hi o llogar-la durant cinc anys com a mínim, en cas que la venda no surti com estava previst.
Pas 6. Calculeu el preu màxim d’oferta per comprar la casa
Es pot calcular començant pel preu al detall previst després de la compra i la remodelació. A continuació, afegiu tots els costos de tancament. Cerqueu el preu màxim d’oferta agafant aquest import i restant els costos de remodelació, els interessos dels préstecs i el benefici desitjat. Aquesta xifra representa el màxim que estareu disposat a pagar per la propietat i es pot utilitzar en negociacions.
Pas 7. Finalitzeu la compra
A més de la resta de costos relacionats amb la compra, rehabilitació i venda d’una casa, també haureu de tenir en compte els costos de finançament. Necessitareu contractar un préstec per completar la compra? Si és així, haureu de cercar per trobar el millor tipus d’interès d’un préstec per a la llar. Si trobeu una bona oferta de préstec o heu obtingut prou capital per fer la compra i si tota la resta es comprova i s’ajusta al vostre pressupost, esteu a punt per fer una oferta a l’agent immobiliari d’aquesta propietat.
Part 3 de 6: Remodelació de la cuina
Pas 1. Calculeu el benefici
El primer pas hauria de ser determinar quant afegiria una cuina remodelada al preu de venda. Si els costos de la remodelació superen el benefici, no s’hauria de fer la renovació. Saber quant valor afegit es pot deduir de l’estudi d’altres cases similars de la zona amb cuines remodelades o sense i els seus preus de venda recents.
Pas 2. Treballeu amb el que teniu
Podeu renovar radicalment una cuina sense trencar-vos si planifiqueu amb cura i treballeu amb la cuina que heu comprat. La forma més senzilla d’aprofitar al màxim l’eficiència de la cuina (i estalviar el vostre pressupost) és remodelar-la sense canviar la ubicació de les canonades de fontaneria i gas. D’aquesta manera, podeu canviar l’aspecte de la cuina sense alterar radicalment el disseny.
Pas 3. Doneu un ampli llitera
Els passadissos amples fan que la cuina sigui accessible i fàcil de treballar. Si esteu planejant una renovació total de la cuina, planifiqueu la vostra disposició per adaptar-la a l'espai per caminar i a l'espai per cuinar dels residents.
- Els camins del cos principal de la cuina haurien de tenir una amplada mínima de 36 polzades.
- Els camins que passen per l’estufa i el taulell haurien de tenir una amplada de 42 polzades per acollir un cuiner o una amplada de 48 polzades per a dos cuiners.
Pas 4. Mantingueu les cantonades lliures
Els electrodomèstics i armaris a les cantonades poden ser complicats. Heu d’acomodar espais lliures perquè les portes s’obrin i es tanquin, cosa que pot deixar que els racons de la cuina estiguin desordenats i ocupats. Per obtenir una cuina oberta i suau, planifiqueu un espai adequat per obrir les portes de l’armari i mantingueu els electrodomèstics completament allunyats de les cantonades.
Assegureu-vos que una porta de l’armari a un costat de la cantonada no s’estavelli contra una porta de l’armari a l’altre costat de la cantonada. Generalment, això es pot evitar assegurant-se que les portes de l’armari s’obren en la mateixa direcció i estan separades correctament (segons la mida i el joc de cada porta)
Pas 5. Instal·leu les rajoles del backsplash
Les rajoles fan una superfície excel·lent contra les esquitxades a les parets situades a sobre / darrere de l’espai del taulell i dels fogons. Podeu personalitzar les rajoles amb colors, estampats i fins i tot materials.
- Les rajoles de ceràmica són fàcils de netejar i suporten la humitat i la calor, però solen ser més cares que algunes altres opcions de mosaic.
- Les rajoles del metro tendeixen a combinar-se fàcilment amb qualsevol estil de cuina i, sovint, són més barates que altres opcions de rajoles.
- L’acer inoxidable fa que sigui un material elegant contraeslaves molt fàcil de netejar. Fa que qualsevol cuina sembli elegant i moderna, però pot ser molt cara.
- També heu d’estudiar les publicacions de renovació i habitatge per determinar quins materials antilliscants estan de moda en aquest moment. Això us pot ajudar a prendre la decisió correcta perquè la vostra cuina sembli "actual".
Pas 6. Penseu en incloure una illa
Les illes permeten que les cuines se sentin més obertes i funcionals. Una illa pot allotjar una estufa, taulells, espai d’emmagatzematge, menjador o qualsevol combinació de les anteriors.
- Assegureu-vos que l’illa reflecteixi les dimensions de la cuina. Per exemple, si la cuina és llarga i estreta, una illa llarga i estreta coincidirà millor amb l’habitació.
- Si instal·leu una illa multiús, cerqueu una illa que tingui diversos nivells / nivells. D’aquesta manera, el vostre menjador queda separat del lloc on es prepararan o emmagatzemaran els aliments.
- Els armaris situats sota el taulell de l’illa fan un espai d’emmagatzematge excel·lent. Podeu col·locar olles i paelles o fins i tot articles secs sota l’illa per alliberar espai al taulell.
- Si feu el vostre propi treball i no teniu una àmplia experiència en la construcció, podeu comprar una illa de cuina prefabricada en una botiga de subministraments per a edificis o trobar un armari de fusta antic i robust i reformar-lo. Raspeu la pintura vella i personalitzeu l’armari amb una taca de fusta o un esquema de pintura perquè coincideixi amb la resta de la cuina. O opteu per un color nou i atrevit per destacar la nova illa.
Pas 7. Assegureu-vos que els electrodomèstics estiguin al mateix nivell
Si els electrodomèstics existents a la cuina són antics, us recomanem que substituïu-los. Els compradors d’habitatges esperen que la qualitat de l’aparell sigui la mateixa que la de la llar. Mireu cases de preus similars que s’han venut recentment a la zona. Tenen electrodomèstics nous? Si és així, és possible que tingueu dificultats per vendre la casa sense ells. Els electrodomèstics poden incloure neveres, fogons, forns i microones.
Part 4 de 6: Actualització del bany
Pas 1. Calculeu el retorn potencial abans de renovar-lo
Igual que amb les reformes de cuina, les reformes del bany poden afegir un augment significatiu al valor de la casa. Tot i això, aquest impuls es negarà si el cost de la remodelació és encara més gran. Estudieu cases similars venudes a prop per avaluar la quantitat guanyada per haver renovat els banys. A continuació, calculeu els vostres propis costos de renovació. Si els costos són superiors al guany, reduïu l'abast de les reformes o abandoneu la remodelació del bany.
Pas 2. Trieu un disseny completament blanc
Les parets blanques, els taulells i les rajoles poden fer que el bany se senti més ampli i net. També pot fer que una habitació d’altra banda sigui més senzilla i atractiva, alhora que neutra, cosa important, ja que voleu que els compradors potencials puguin veure’s vivint allà.
Pas 3. Maximitzar la llum natural
Si el bany té almenys una finestra, podeu fer que l’habitació se senti més lluminosa i acollidora fent canvis subtils per maximitzar la llum. Proveu penjats retrovisors laterals per reflectir la llum natural de la finestra i permetre una fàcil preparació.
Pas 4. Trieu un material de rajoles
L’enrajolat ceràmic és molt més barat que els materials més cars com el marbre, però es pot comprar amb patrons que s’assemblin al marbre. Podeu escollir rajoles ceràmiques de marbre fals predominantment blanques per obtenir un aspecte net i elegant. Tot i això, heu d’entendre les expectatives dels compradors per prendre una decisió correcta sobre els materials. Les cases a preus més elevats tindran compradors més exigents que requeriran rajoles de marbre o pedra.
Pas 5. Utilitzeu rajoles de dutxa elegants
Podeu triar rajoles de ceràmica de baix cost per al terra, però a l’hora de tornar a enrajolar la cabina de la dutxa o del bany és possible que vulgueu optar per una rajola més elegant. El marbre, encara que és més car, pot transformar radicalment qualsevol lloc de dutxa i crear una atmosfera semblant a un spa.
També heu de considerar si cal separar la banyera i la dutxa o eliminar-ne una. Això, de nou, dependrà de les expectatives dels vostres compradors
Part 5 de 6: fer altres modificacions
Pas 1. Torneu a pintar amb colors neutres
Quan pinteu la vostra casa, és important utilitzar colors neutres. Els colors massa atrevits, massa foscos o massa suaus poden funcionar per a una habitació aïllada, però, en general, la majoria de les habitacions haurien de ser d’un color just al centre de l’espectre. Proveu una pintura de color crema, marró o de color caqui perquè la casa quedi neutra als ulls.
Pas 2. Avanceu l'interior
A més de la cuina i el bany, probablement haureu de fer algunes reparacions a la resta de la casa. Pegueu els forats, torneu a pintar totes les estances (independentment de l’estat de l’habitació), substituïu les catifes velles o gastades i substitueu els aparells de llum i els elements de l’armari. L’objectiu és que la casa sembli el més propera possible, sense deixar de mantenir el vostre pressupost.
- Probablement voldreu mantenir els mobles fora, però encara haureu d’utilitzar alguna cosa per atreure l’atenció de l’espectador. Proveu de posar una planta gran (com ara una seda, un arbre artificial o un arbust) al racó més visible de l'habitació.
- Penseu en la "posada en escena" (crear un aspecte de vida amb mobles i decoracions) per fer la casa més atractiva.
- A les habitacions que no tinguin llum natural, penseu a posar una làmpada independent en un racó per il·luminar l’espai.
- Afegiu petits tocs de color col·locant accessoris de colors vius per contrastar amb el color neutre de l’habitació. Proveu d’organitzar tovalloles de mans vermelles o bordeus per tota la casa i deixeu un gerro amb flors de color vermell en algun lloc ben visible.
- Penseu en mostrar imatges abans i després per ressaltar la radicalitat que ha sofert la casa.
Pas 3. Mantingueu el jardí endreçat
Un pati desordenat o desordenat pot apagar els compradors fins i tot abans de recórrer l'interior de la casa. És important mantenir el jardí ben arreglat i regat i mantenir l’exterior de la casa.
- Retoca qualsevol pintura esmicolada.
- Mantingueu el jardí amb un aspecte impecable. Voleu que tota la propietat sigui atractiva i no només l’interior. Si l'exterior no té cura, molts possibles compradors ni tan sols voldran veure l'interior.
- Penseu en el disseny de jardins professionals per maximitzar l'atractiu.
Part 6 de 6: vendre la casa
Pas 1. No el precipiteu
És important no aferrar-se a una propietat durant massa temps, ja que estaràs carregat d’impostos i despeses de transport. Però si us afanyeu a aconseguir una casa invertida al mercat massa ràpidament, corre el risc que no estigui al màxim. Haureu de decidir què us convé i el vostre pressupost, però la clau rau en equilibrar els costos amb les reformes perquè la casa sigui el més atractiva possible dins del vostre pressupost.
Pas 2. Obteniu un corredor hipotecari qualificat
Si no contracta els serveis d’un corredor hipotecari, corre el risc de perdre molt de temps en compradors no qualificats. La contractació d’un corredor hipotecari us permet saber que qualsevol persona que persegueixi la propietat serà precalificada, cosa que us ajudarà a reduir el temps que la vostra propietat apareix al mercat.
- Els corredors hipotecaris actuen com a intermediaris per ajudar a facilitar les transaccions. Determinen la elegibilitat d'un comprador potencial per obtenir un préstec i també poden ajudar-lo a trobar un préstec, tot i que els corredors d'hipoteques no presten diners directament.
- Cerqueu corredors hipotecaris en línia. Podeu comparar les tarifes i trobar un corredor que treballi dins del vostre pressupost comprant abans de triar un corredor.
Pas 3. Treballar amb un agent immobiliari
Un agent us ajudarà a obtenir un cost just per a la vostra propietat i us podrà facilitar tots els detalls de venda. L'elecció de l'agent adequat us ajudarà a garantir que la vostra venda vagi sense problemes i amb rapidesa. Tot i que haureu de pagar els serveis d'un agent, pot pagar per reduir els costos de càrrega i els impostos que acumulareu mantenint la vostra casa durant un període de temps prolongat.
- Obteniu presentacions de llista d'almenys tres agents. Això us pot ajudar a establir el millor preu per a la vostra propietat i a comparar les habilitats comercials de diversos agents.
- Si un agent li suggereix que pot obtenir un preu excepcionalment elevat per la propietat, pot ser una bandera vermella. Els preus de venda extremadament alts poden desactivar els possibles compradors fins i tot abans de veure la propietat.
- Busqueu un agent que treballi en propietats immobiliàries a temps complet. D'aquesta manera, sabreu que l'agent està disponible per mostrar la propietat a qualsevol hora del dia, cosa que us pot ajudar a maximitzar les vostres possibilitats de venda ràpida.
- Busqueu una comissió raonable. La majoria de les comissions de vendes per als agents immobiliaris cauen entre el cinc i el set per cent del preu de venda, que es divideix entre l’agent de venda i l’agent del comprador. Però una comissió excepcionalment baixa pot apartar els compradors potencials, ja que pot ser que la comissió no valgui la pena l’esforç de l’agent de compra per mostrar la propietat. Trieu una comissió justa per assegurar-vos que la vostra propietat atrau els agents dels compradors potencials.
Pas 4. Preveure els costos de venda
Vendre una casa pot costar molt. A més dels costos de reparacions i contractació d’un agent immobiliari, haureu de pagar els impostos de tancament i guanys de capital. Quan tot està dit, els costos totals associats a la venda d’una casa poden sumar fins al 10 per cent del preu de venda de la propietat.
Assegureu-vos que incorporeu els costos de vendes al vostre pressupost. Totes les vostres despeses es sumaran ràpidament, per la qual cosa és important tenir en compte la quantitat que invertiu en cada pas del procés de canvi de casa
Vídeo: mitjançant aquest servei, es pot compartir informació amb YouTube
Consells
Llegiu i estudieu tots els cursos que podeu fer sobre com canviar de casa i comprar apartaments amb pocs o cap diners. És possible que vulgueu començar amb la rehabilitació de propietats de lloguer a una escala més petita (apartaments o pisos) abans d’intentar canviar la casa
Advertiments
- Penseu en el mercat de l'habitatge a la vostra ubicació Abans de començar aquest pla. Actualment, el mercat de l’habitatge s’està ralentitzant (a punt d’aturar-se) en molts llocs, i és possible que les propietats que figuren en aquestes regions acabin estant al mercat durant mesos. Si la vostra ubicació és un d’aquests mercats de desacceleració, tindreu una gran oportunitat de comprar una casa a bon preu, però tindreu dificultats per intentar vendre-la.
- Les propietats molt apalancades són algunes de les propietats de major risc. Feu tota la investigació que pugueu per determinar si aprofitar les vostres propietats és la millor estratègia per a vosaltres.
